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Je suis abonnée au compte Instagram de Maud Le Saulnier (@woman.invest) depuis quelque temps. Vu le nombre de questions que je reçois concernant l’investissement immobilier, je me suis dit que ce serait encore mieux d’avoir l’avis d’une experte investisseuse. Maud partage avec beaucoup de générosité son expérience avec ses followers, j’ai tout de suite pensé à elle. Quelques messages plus tard, nous voici Maud et moi en train d’échanger, moi à Luxembourg et elle à Bali…le bon côté des réseaux sociaux 😊

 

Maud, peux-tu nous dire qui tu es en quelques mots?

 

Je viens d’un milieu modeste, aucun proche investisseur. J’ai 38 ans et vis en couple avec 3 enfants. 

Je suis d’une nature patiente, forte, ambitieuse…mais humaine, je suis parfois confrontée au doute et je cherche constamment à m’enrichir des autres. Je me remets en question sans cesse car je suis très exigeante avec moi-même.

J’ai une passion pour les voyages, passion que je partage avec mon conjoint.

Je suis conseillère en gestion de patrimoine et je suis en train de finaliser un Master 2 en ingénierie patrimoniale. Passionnée de l’immobilier, j’ai acquis beaucoup d’expérience sur le terrain ainsi qu’au travers de formations. J’adore partager cette expérience avec d’autres et échanger pour continuer à apprendre des autres. J’ai toujours pleins de projets en tête.

 

Quand as-tu commencé à investir et pourquoi?

J’ai commencé il y a plus de 10 ans par l’acquisition de ma 1ère résidence principale qui est, pour beaucoup, l’objectif principal. C’était le cas pour moi. Franchir ce premier cap d’investir et de faire un premier prêt immobilier était une grande étape pour moi.

 

Après ta résidence principale, tu fais l’acquisition d’un premier bien locatif. Peux-tu dire ce qui t’a mené à cet investissement?

J’ai fait l’acquisition de mon premier logement locatif, un deux pièces que j’ai mis en location meublée non professionnelle dans une ville très étudiante. C’est déjà grâce à mon métier que j’ai osé sauté le pas. Je conseillais mes clients dans leur gestion patrimoniale et leurs investissements immobiliers depuis de nombreuses années. Il était temps que je passe à l’action!

Je suis passée par divers stades : excitation, peur, appréhension, déception…car ce ne fut pas si simple que cela au démarrage : je voulais que mon dossier soit financé à 110%! Je l’ai obtenu après beaucoup d’acharnement car je ne voulais pas y déroger.

 

I Did It Yes GIF by Rose McGowan

 

Investis-tu dans d’autres actifs que l’immobilier?

J’ai quelques placements autres tels que de l’épargne court terme et de l’assurance vie diversifiée (poche Fonds euro et Unités de comptes). L’objectif de ces investissements est différent. Je le vois plus comme un placement long terme avec une approche de transmission très importante à mes yeux. 

Il est judicieux et important à mon sens de diversifier ses placements et investissements et ne pas tout avoir dans le même « panier ».

 

A quoi ressemble ton portefeuille immobilier aujourd’hui? Comment le gères-tu?

Je dispose de plusieurs immeubles via des sociétés civiles immobilières. J’ai également une maison en construction ainsi qu’une location meublée non professionnelle. Je suis propriétaire d’une société par actions simplifiée et ai une acquisition en cours. Le but de cette acquisition est la création complète de 9 logements et 18 places de parkings. C’est une grande nouveauté pour moi.

 

En effet, cela passe par le dépôt de permis, l’accord des Bâtiments de France, le choix d’artisans pour de gros travaux et surtout la concrétisation à terme de tout un ensemble immobilier, non réalisé à ce jour.

Les investissements que j’ai réalisés jusqu’ici étaient des immeubles avec logements déjà créés. Certains nécessitaient quelques travaux de rafraîchissement ou de l’ameublement, mais cela s’arrêtait à ça. C’est plus rassurant quand il y a peu de travaux au début je trouve, d’autant plus quand on est une femme.

Ce nouveau projet est donc un vrai challenge. Je gère tout, ce qui n’est pas toujours simple.

 

Madelaine Petsch Riverdale GIF

 

Combien de temps y consacres-tu?

Investir dans l’immobilier, ce n’est pas simplement récolter les fruits. C’est aussi gérer tous les à-côtés tels que les problème de maintenance, les travaux, la gestion des locataires, l’administratif qui peut devenir assez lourd en fonction de la structure dans lequel on investit. C’est aussi être confronté à des risques non négligeables tels que les loyers impayés, la vacance locative,…. Il est important d’être bien conscient de ces éléments pour pouvoir les gérer le cas échéant.

J’y consacre donc beaucoup de temps et à terme certains biens seront mis en gestion dans une agence.

 

Pourquoi investis-tu? Quels sont tes objectifs à moyen et à long terme?

Mon premier objectif est bien sûr la liberté financière. Bien vivre au quotidien, découvrir le monde, profiter de mes enfants et de ma famille. Ensuite, quand on a des enfants, on pense différemment. Je pense également aux dépenses liées à eux comme les études, leur donner un coup de pouce pour démarrer dans la vie et faire face aux imprévus, j’ai besoin de mesurer tout cela et de le préparer adéquatement .

 

J’ai décidé de participer à des MMI (mastermind immersion) avec mon compagnon dans lesquels nous échangeons avec d’autres investisseurs qui ont des domaines de compétence différents des miens et qui me pousseront vers le haut. J’ai d’autres projets d’investissement que je souhaite réaliser, différents de ceux réalisés jusqu’à aujourd’hui.

 

Un investissement dont tu es fière? Un investissement que tu regrettes? 

Je suis fière de tous les investissements que j’ai réalisé, mais si je devais mettre un bémol, ce serait mon 1er achat locatif. En fin de compte, c’est une opération neutre avec une fiscalité avantageuse mais de laquelle je ne retire pas réellement de cashflow positif. C’est pour cela que ma stratégie d’investissement a évolué vers des immeubles de rapport. Contrairement à ce que beaucoup pensent, c’est un investissement moins risqué car le risque est dilué sur plusieurs locataires.

 

Une autre fierté, c’est de pouvoir échanger et partager au maximum mon expérience avec les autres. Ma satisfaction est d’autant plus grande lorsque je vois que j’ai contribué à l’acquisition de biens par des personnes qui jusqu’alors n’avaient pas osé passer le cap!

Best Friend Love GIF by Hallmark Channel

 

Est-ce que tu parles beaucoup de tes investissements avec tes amies?

Je partage beaucoup autour de mes stratégies d’investissement dans l’immobilier à travers les réseaux, avec certains de mes amis et la famille.

Par contre, je parle très peu de mon patrimoine en tant que tel. La notion d’argent est subjective et personnelle. L’argent et le patrimoine en France suscitent encore beaucoup de jalousie. Je ne veux pas donner l’impression de surenchérir par rapport à d’autres et je n’aimerais pas que les gens me jugent de cette manière.

Je suis d’une nature simple et souhaite rester accessible.

Par ailleurs, le patrimoine est quelque chose de très subjectif. Quelqu’un avec un patrimoine de 5 millions peut ne générer aucun revenu de ce patrimoine et à l’inverse un autre ayant 2 millions de patrimoine peut générer 2000 euros de revenus nets lui permettant de vivre. On a tous des objectifs différents et un objectif de liberté financière qui nous est propre.

 

Tu partages ton expérience sur Instagram et si je ne me trompe pas lors de séminaires, quelles sont les questions qui reviennent le plus souvent?

Ce qui revient le plus souvent, ce sont les questions fiscales, la négociation, comment investir dans un immeuble de rapport car pour beaucoup, c’est un investissement inaccessible et générant de la peur.

On me demande également souvent dans quel cadre investir, quelle structure (propre, sci etc)…

Un autre point qui intéresse c’est comment construire son dossier bancaire.

Ensuite il y a toutes les questions liées à la rentabilité d’un projet : qu’est ce qu’un bien rentable? où chercher?

Finalement, on parle de comment gérer sa trésorerie également, point clef en amont d’un projet d’investissement mais également pendant toute la durée de vie du projet.

 

Quels conseils donnerais-tu à une débutante qui veut se lancer?

Devenir investisseuse n’est pas forcément inné et facile. Si c’était le cas, tout le monde le ferait.

La première chose à faire est travailler sur nos croyances limitantes qui viennent bien souvent de notre éducation et de valeurs qui nous ont été transmises. Il faut donc bien s’entourer, chercher le soutien de personnes qui ont les mêmes objectifs et qui nous tirent vers le haut.

Il est important de se former, il y a pleins de ressources disponibles pour ce faire, que ce soit des livres ou la participation à des séminaires permettant ainsi d’échanger avec un maximum d’intervenants (une source d’information très riche).

De nombreux groupes existent sur les réseaux sociaux où partager et échanger avec des novices et des investisseurs.

Tout est possible, c’est une question d’état d’esprit, de volonté et de stratégies à mettre en place.

Commencez à construire votre projet en vous posant les questions suivantes:

Quel est mon objectif ?

Que me faut-il pour vivre ? Comment l’atteindre ?

Quel est mon budget ?

Il est également indispensable d’avoir une bonne gestion de trésorerie pour obtenir un financement et pouvoir assumer son projet sur le long terme. Cela veut dire une épargne régulière, pas de découvert bancaire, pas de crédit consommation excessif ou de dettes de carte de crédit.

Investissez dans un secteur géographique que vous connaissez, c’est plus rassurant pour un premier projet et c’est plus de facile de faire vos recherches. Pensez à regarder les axes importants, les moyens de transport, collèges, lycées, la proximité des grandes villes, etc…avant de vous décider pour un quartier en particulier.

Et puis il faut passer à l’action, car se former sans passer à l’action ne sert à rien.

Freedom Bringing GIF

Je remercie Maud d’avoir partagé son expérience et d’avoir pris le temps de répondre à mes questions pendant ses vacances. N’hésitez pas à la suivre sur Instagram sur @woman.invest 😊 et retrouvez ses formations ainsi que son groupe whatsapp dédié aux conseils immobiliers sur le site qu’elle partage avec son compagnon Laurent Boutillier.