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Comme tout investissement, l’investissement immobilier comporte des risques. En raison du caractère plus tangible de l’immobilier, les primo-investisseurs ont souvent tendance à les sous-estimer. Voici quelques éléments pour vous aider à mieux les cerner :

 

  • Liquidité et fluctuation de la valeur

 Un bien immobilier n’est pas immédiatement convertible en cash. Pour récupérer son investissement, il faut trouver un vendeur et le délai peut être de plusieurs semaines voire mois. Par ailleurs, les transactions immobilières sont régies par de nombreuses règles qui allongent le temps entre la signature d’un compromis de vente et le moment où l’argent de la vente arrive sur votre compte.

Si le marché est saturé ou est en récession, il est plus difficile de trouver un acheteur et votre bien peut perdre une part substantielle de sa valeur. C’est ce qui est arrivé dans plusieurs capitales d’Europe lors de la crise de 2008. On parle de l’Espagne qui a connu une grave crise immobilière, mais même à Bruxelles certains investisseurs ayant vendu juste après la crise ont subi des pertes de 30% de la valeur du bien.

 

  • Taux d’occupation

Lorsque vous achetez un bien locatif, n’oubliez pas de tenir compte d’un taux de vacance pendant lequel le bien sera inoccupé (entre 2 locataires par exemple). Si vous empruntez pour l’achat de ce bien, il faudra donc que vous puissiez assumer les remboursements mensuels lors de ces périodes de vacance. Une bonne pratique est de s’assurer que le remboursement mensuel du prêt n’excède pas 80% du montant du loyer. Cela vous permet de vous constituer une réserve sur le bien investi pour couvrir les éventuels besoins en trésorerie (c’est-à-dire les dépenses mensuelles liées au projet d’investissement) sans avoir à piocher dans vos réserves.

 

  • Décote

Comme mentionné plus haut, la valeur d’un bien immobilier fluctue en fonction de l’offre et de la demande, comme tout autre investissement. La grande différence avec un instrument financier coté (comme les actions par exemple), c’est que l’évolution de la valeur du bien est beaucoup moins transparente.

Une amie, investisseuse aguerrie, me faisait le commentaire suivant la semaine passée : « si, comme en bourse, les investisseurs recevaient chaque jour la cotation de leurs biens immobiliers, il y aurait sans doute beaucoup moins d’engouement pour l’immobilier car les gens se rendraient compte de la volatilité (les hausses et baisses) du marché». Pour limiter ce risque au maximum, veillez donc à bien faire votre étude de marché avant d’investir dans un bien.

 

  • Risques naturels

Vous n’êtes jamais complètement à l’abri d’une catastrophe naturelle. Les dégâts causés par une inondation, un arbre qui s’abat sur le bien suite à une tempête, … sont difficiles à prévoir. C’est pourquoi vous devez bien vous assurer, mais ces assurances ont un prix et des délais de paiement qui ne sont pas toujours très rapides. C’est une raison supplémentaire pour toujours avoir un peu de réserve pour parer aux imprévus de trésorerie liés à la possession d’un bien immobilier.

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  • Malfaçons

 Lors d’un achat, vous courez également le risque de malfaçons et de vices cachés. Si vous n’êtes pas un expert dans ce domaine, n’hésitez pas à faire faire une expertise avant de vous engager.

 

  • Dégradations et impayés

Un locataire mal intentionné peut vite grever la rentabilité de votre investissement immobilier. Outre les dégradations qui vous obligent à réhabiliter le logement entre deux locataires, les impayés sont un vrai problème. Outre la perte de revenus, les impayés peuvent vite vous coûter de l’argent en frais juridiques.

En fonction de l’endroit où se trouve le bien, une expulsion peut être une procédure longue, difficile et coûteuse. Il existe des assurances pour se prémunir contre les impayés mais c’est également un coût supplémentaire. Réfléchissez au profil de locataire que vous souhaitez et assurez-vous que le bien auquel vous songez attire les bons candidats. Une fois acheté, analysez consciencieusement les demandes des candidats locataires avant de signer le contrat de bail.

  • Changements fiscaux 

Selon l’endroit et le type de bien dans lequel vous investissez, vous pouvez bénéficier d’exonérations et déductions fiscales. Faites attention à ne pas baser votre décision d’investissement uniquement sur ces incitants car les règles fiscales peuvent changer sur la durée d’investissement de votre bien et en affecter la rentabilité. 

Cette liste n’est probablement pas exhaustive mais vous permet d’avoir une vue plus équilibrée de votre projet. Et n’oubliez pas que le risque n’est pas en soi une mauvaise chose car il peut être rémunérateur. L’important c’est de l’estimer au mieux afin de le mitiger et de pouvoir le gérer. Et vous, quelles sont vos stratégies pour gérer ces risques ?

N’hésitez pas à me poser vos questions ou me donner votre avis en commentaire.

 

A bientôt,

 

Gaëlle