fbpx
Sélectionner une page

L’investissement immobilier, vous êtes beaucoup à m’en parler. Tellement que j’ai décidé d’en faire une série d’articles afin d’essayer de répondre aux questions que vous me posez le plus souvent. Dans cet article, je vais d’abord faire le point sur les éléments à prendre en compte pour décider de son premier investissement immobilier.

Considéré depuis des années comme le placement préféré des Luxembourgeois, des Français et des Belges, l’immobilier présente bien des avantages : défiscalisation, rentabilité, stabilité… Grâce aux taux d’intérêt bas et à une demande de logement toujours importante, l’immobilier est même devenu une valeur refuge face à une économie qui montre des signes de faiblesse ou d’incertitude.  Que vous soyez active ou retraitée, salariée ou non, l’investissement dans la pierre peut être fait pour vous. Veillez néanmoins à bien comprendre les tenants et les aboutissants avant de vous lancer – et n’oubliez pas : la clé d’une stratégie d’investissement réussie sur le long terme, c’est la diversification !

 

1. Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Compléter ses revenus

Que ce soit en dégageant des revenus stables dans la durée ou une plus-value, beaucoup d’entre vous considèrent un placement immobilier comme un moyen d’améliorer votre niveau de vie sans prendre trop de risque. Souvent, ceux qui investissent dans un bien immobilier y voient un instrument à long terme pour financer les études de leurs enfants, voyager plus souvent… Ou même s’affranchir de leur emploi de salarié pour se lancer dans l’investissement immobilier à temps plein.

Préparer sa retraite

En raison du caractère prévisible des loyers, de nombreux investisseurs voient l’immobilier comme le moyen idéal de percevoir une rente supplémentaire à la retraite. Ce loyer qui tombe tous les mois doit permettre de faire face sereinement aux différents aléas liés à la vieillesse (petits pépins de santé, maladie, perte d’autonomie, etc.)

Réaliser un effet de levier sur ses économies

Contrairement à d’autres investissements financiers, l’investissement immobilier vous permet de « multiplier » votre mise de départ grâce à un emprunt bancaire pour réaliser un investissement plus important. Voici un exemple concret pour vous aider à comprendre.

Emma, 36 ans, a 80.000 EUR d’économies sur son compte épargne. Après avoir visionné notre vidéo sur l’inflation et les intérêts composés, elle décide de les investir au lieu de les garder en cash. Elle peut décider de les investir dans un portefeuille diversifié qui lui rapportera 3% net par an. Au bout de 10 ans, elle aura gagné un peu plus de 27.500 EUR.

Elle peut également décider d’investir dans un bien immobilier en utilisant ses 80.000 EUR comme mise de départ pour acheter un bien qu’elle mettrait en location. Au vu de sa mise de départ et de ses revenus mensuel, elle pourrait emprunter 320.000 EUR sur 25 ans au taux de 1,8% et donc acheter un bien immobilier d’une valeur de 400.000 EUR. Ses mensualités seraient de 850 EUR et elle percevrait un loyer de 1000 EUR par mois. Cela correspond à un rendement locatif de 3%, similaire au rendement du portefeuille dans l’exemple au-dessus. L’opération a donc un cash-flow mensuel légèrement positif de 150 EUR. Admettons que ce bien immobilier s’apprécie de 3% net par an, tout comme le portefeuille d’investissement dans l’exemple précédent.

Au bout de 10 ans, lorsque Emma revend son bien, elle touchera 537.567 EUR de la vente, auxquels viennent s’ajouter l’excédent de loyer de 150 EUR perçu tous les mois (les 1000 EUR moins sa mensualité de 850 EUR). Cela donne une somme de 555.567 EUR. De cette somme, elle devra retirer les intérêts payés sur son prêt pendant les 10 ans d’emprunt, à savoir près de 59.984 EUR, ainsi que le capital emprunté, à savoir 320.000 EUR. Il lui reste donc 187.632 EUR. Le retour sur les même 80.000 EUR investis est donc de 8,9% au lieu de 3% de l’exemple précédent, en grande partie grâce à l’effet de levier du prêt hypothécaire.

Bénéficier d’une fiscalité attractive

En fonction de l’endroit où vous investissez et du type de bien que vous achetez, vous pouvez éventuellement bénéficier d’abattements fiscaux qui viennent indirectement améliorer le rendement de votre investissement.

Protéger ceux que l’on aime

La pierre peut aussi s’avérer être un excellent moyen d’assurer la sécurité financière de vos enfants et/ou petits-enfants. Une fois qu’ils seront adultes, ils pourront ainsi tranquillement profiter du bien dont vous êtes propriétaire, soit en le revendant ou en le mettant eux aussi en location. Ils pourront profiter à leur tour de revenus stables et préparer leurs projets. Ils peuvent éventuellement s’installer dans le bien immobilier quand ils débutent dans la vie professionnelle.

 

Calculating Math GIF - Calculating Math Equation GIFs

 

 

2. Quelles questions se poser avant de se lancer ?

Avant de sauter le pas, vérifiez que votre stratégie d’investissement est claire. Voici quelques questions pour vous y retrouver.

      a. Quels sont mes objectifs financiers ?

Avant de décider du bien dans lequel investir, soyez claire sur votre objectif et votre horizon d’investissement. Il est tout à fait possible que l’investissement optimal pour vous assurer un complément de revenu mensuel à court terme ne soit pas le même que celui pour votre résidence principale.

      b. Dans quel type de bien investir ?

La majorité des investisseurs immobiliers commencent par acheter leur résidence principale. Cet achat est souvent guidé par des traditions et habitudes culturelles plus que par une analyse factuelle d’un projet d’investissement. Dans certains cas, louer son logement principal et investir dans un bien locatif peut être plus rentable sur le long terme. D’abord, vous évitez d’utiliser la totalité de votre capacité d’emprunt pour un bien non productif. Ensuite, vous pouvez commencer avec de petits projets et réinvestir la plus-value pour un projet plus ambitieux et ainsi vous constituer un vrai patrimoine au fil du temps.

En parallèle, louer votre résidence principale vous permet d’adapter la taille de votre logement à vos besoins actuels. En achetant votre résidence principale trop tôt, il est probable que vous achetiez plus grand que vos besoins immédiats. Vous pouvez considérer ces mètres carrés supplémentaires comme un coût d’opportunité. Car au lieu d’investir dans un bien locatif, vous avez immobilisé cet argent dans des mètres carrés qui ne vous rapportent rien et dont vous n’avez pas besoin tout de suite.

Une autre question que l’on se pose souvent est de savoir s’il vaut mieux acheter neuf ou ancien ? Si vous achetez du neuf, le coût d’investissement sera plus élevé que de l’ancien. D’un autre côté, votre bien répondra aux normes de construction en vigueur. Son empreinte écologique sera également plus faible, ce qui est un facteur important à prendre en compte sur le long terme. Par contre, le coût d’acquisition d’un bien ancien sera moins élevé. Et la possibilité de réaliser des plus-values dans le cas de sa vente plus élevée, surtout si vous êtes bricoleuse ou que vous réussissez à optimiser le montant des travaux.

      c. Quel montant de mon épargne suis-je prête à investir et quelle est ma capacité d’emprunt ?

Lorsque vous vous lancez dans l’achat d’un bien immobilier, vous allez sans doute recourir à un emprunt et à votre épargne personnelle. La décision du mix entre épargne et crédit aura un impact sur le rendement final de l’investissement.

Utiliser ses propres ressources financières permet de profiter de l’intégralité des loyers dès leur premier versement, sans se soucier des contraintes bancaires. Mais il peut être difficile de payer comptant une opération immobilière. Il faut déjà avoir une somme importante dans sur son compte et accepter de l’immobiliser jusqu’à ce qu’il y ait un retour sur investissement.

Dans ce cas, il peut être intéressant de financer une partie de son investissement par un prêt bancaire. Votre patrimoine sera préservé et en cas de décès, votre assurance décès prendra en charge le remboursement de votre crédit, ce qui protégera votre famille. Un emprunt pourrait également être utile pour prétendre aux différents dispositifs de défiscalisation.

En général, les banques vous prêteront 80% de la valeur du bien sans trop de problème. A condition que la charge mensuelle de l’emprunt ne soit pas supérieure à un tiers de vos revenus (et que vous n’ayez pas d’autres dettes à rembourser par ailleurs). En fonction de votre projet d’investissement et de votre situation personnelle, certaines banques pourraient accepter un taux d’emprunt supérieur (certains projets sont financés à plus de 100%, ce qui veut dire que certains frais et/ou travaux de rénovation sont inclus dans le prêt). Mais cela dépend de la qualité de votre dossier…et de vos compétences de négociatrice !

Indépendamment de la décision de la banque, soyez attentive à ne pas vous endetter au-delà de vos capacités de remboursement et songez à prévoir un fonds d’urgence pour parer aux imprévus.

    d.  Quels sont les frais et taxes qui s’appliquent au type d’investissement que je souhaite réaliser ?

Le montant des frais et le traitement fiscal d’une opération immobilière dépend en grande partie de l’endroit où vous acheter ainsi que du type de bien. Voici une liste indicative des différents frais et impacts fiscaux auxquels vous pouvez vous attendre :

Frais ponctuels lors de la transaction

    • Commission d’agence si vous passez par un intermédiaire. Généralement exprimée en pourcentage de la valeur de la transaction, elle peut être à charge du vendeur ou de l’acheteur en fonction des pays. Elle est souvent payable au moment de la signature de l’acte notarié.
    • Droits d’enregistrement. C’est une taxe à payer lors de l’acquisition d’un bien immobilier, généralement calculé en pourcentage de la valeur du bien. Ils sont collectés par le notaire.
    • Honoraires du notaire. La rémunération des notaires pour ce type d’acte est régie par l’Etat. Vous pouvez consulter le site de l’ordre des notaires de votre pays pour déterminer les frais afférant à votre projet d’investissement.
    • Débours ou frais de recherches et formalités administratives. Ces frais couvrent les recherches fiscales, urbanistiques, hypothécaires et autres, qui sont légalement obligatoires et effectuées par le notaire. Ils comprennent également les attestations diverses (attestations hypothécaires, attestation du sol, etc.), les frais de timbre pour l’acte et les copies, les frais de transcription de l’acte et d’inscription de l’hypothèque, les frais de dossier, etc. que le notaire doit avancer à certaines administrations.
    • Frais de dossier bancaires. Lorsque vous contractez un prêt hypothécaire, les banques peuvent vous facturer des frais de dossier, ainsi que des frais d’expertise du bien avant de finaliser le dossier de prêt.
    • Intérêts sur le prêt hypothécaire.
    • Impôt foncier
    • Frais d’assurance. Votre banque vous demandera certainement d’assurer le solde restant dû et vous devrez également contracter des assurances pour le bien lui-même.

Voilà pour les principales questions à se poser avant d’envisager un investissement immobilier.

Comme vous pouvez le voir, investir dans son premier bien immobilier demande du temps et une étude de marché rigoureuse. Assurez-vous d’être entourée des bonnes personnes et de savoir où vous mettez les pieds.

Dans nos prochains articles, nous parlerons des risques liés à l’investissement immobilier, de comment trouver le lieu idéal, de comment calculer votre retour sur investissement brut et net, de quelles structures juridiques utiliser pour réaliser ses investissements immobiliers,…

N’hésitez pas à me poser vos questions en commentaire et me dire ce que vous avez pensé de cet article, j’y répondrai avec plaisir dans un de nos prochains articles ou post.

 

                                                                   Kisses Mwah GIF - Kisses Kiss Mwah GIFs

 

Et maintenant, à vous de jouer !

 

A bientôt,

Gaëlle